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超级城市大规模推行“0租金”

7月31日，广州黄埔区重磅宣布，一次性拿出15万平方米产业空间试点实施“零租金”，符合条件的企业免费入驻，首批13个试点园区名单同步公布。

这是今年继北京、深圳、苏州之后，第四个大规模推行“零租金”的超级城市。

众所周知，一线城市工业用地紧张，寸土寸金。按照黄埔区平均40-50元/㎡·月的办公园区租金计算，15万平产生的年租金大约在近亿元，并非一笔小数目。

但这场及时雨，将对企业减负产生立竿见影的效果。

当下，世界经济已经进入“高成本时代”。企业各项经营成本大幅飙升，降本增效迫在眉睫。尤其是在行业下行周期压力下，每个月数十万的房租刚性支出，对于贡献全国50%以上税收、60%以上GDP的中小微企业来说，甚至有可能是压死骆驼的最后一根稻草。

而相比于简单的租金减免，广州“零租金”背后的战略深意更是一场顶级谋划。

第一，培育科创“蚂蚁雄兵”，闯过“死亡谷”。

如果说大企业是“大象军团”，那么中小微企业则是“蚂蚁雄兵”。一个地方既要“大象起舞”，也要“蚂蚁成军”。

截至目前，我国累计培育科技和创新型中小企业超60万家。这些科技型中小企业走专精特新发展道路，展现出强劲创新活力。然而，科创企业在成长过程中，存在跨越“死亡谷”的挑战。有数据统计，9成科技企业倒在了初创期的“死亡谷”阶段，资金断流往往是最大威胁。杭州“六小龙”之一的宇树科技，就曾因为资金紧缺差点撑不下去。

“零租金”政策就是要帮助科创企业迈过从科研成果到实际应用的“死亡谷”。

一方面，通过“零租金+拎包入驻”降低初创企业的试错成本。

对于符合条件的企业，签3年享2年免租，签6年享3年免租，免租力度全国罕见。与此同时，园区还提供共享实验室、设备租赁等配套服务，覆盖“孵化区-加速器-专业园区”全阶梯，为企业发展打造专业化的“研发-中试-量产”闭环生态。

另一方面，为初创企业提供资本护航。

黄埔全区共有持牌金融机构总部6家、29家银行设立分支机构155个、证券分支机构22家、保险一级分支机构7家、地方金融组织16家。各类风投机构数量累计超900家，规模累计超2700亿元，将为进驻企业种子轮到IPO全程护航，避免潜力企业因融资困难而折戟。

第二泸深在线，布局超级赛道，打造产业新“航母”。

与此同时，能够享受零租金优惠的产业被指定为智能网联与新能源汽车、生物医药与健康、低空经济与航空航天、人工智能、新型显示与集成电路等战略性新兴产业。

这背后也大有玄机。

2024年广州GDP增速仅2.1%，而广州经济放缓的本质是传统支柱产业汽车制造业承压严重，以及新兴产业培育滞后对GDP贡献有限，亟需增强经济动能走出低迷期。

今年年初，广州市明确提出，进一步聚焦国家战略，加快建立现代化产业体系，重点发展15个战略性产业集群，包括智能网联与新能源汽车、超高清视频与新型显示、生物医药与健康、人工智能、半导体与集成电路等。

而黄埔区作为广州的工业重镇和科技创新核心引擎以及经济第二大区，被赋予通过“三城一岛”来打造战略性新兴产业增长极的定位。其中“知识城”聚焦新能源与智能网联汽车、集成电路、生物医药产业，打造知识密集型产业增长极；“科学城”聚焦新一代信息技术、高端装备，打造智能制造增长极；“海丝城”聚焦数字贸易、跨境电商，打造数字经济新业态增长极；“生物岛”锚定世界顶尖的生物医药研发中心，打造生命科学增长极。

这也是“零租金”政策落地黄埔且入驻产业被特定为新能源汽车、生物医药等的深层次原因。

第三，一场“四两拨千斤”的国资盘活棋局。

“零租金”政策背后，既是广州打造新兴支柱产业的战略布局，更是地方政府撬动存量资产高效流转和价值倍增的一盘大棋。

根据国务院发布的报告，目前我国存量资产规模庞大，而不动产又占据国有企业存量资产的大头。特别是2025年以来，我国园区出租率一路走低，甚至一线城市的出租率都已经跌破了75%，亟需通过盘活资产换取发展“增量”。

广州黄埔区这一次拿出的15万平方米产业空间全部为区属国企资产。

早期企业平均租赁面积仅需几十平米，收取全额租金收益有限，但通过2-3年免租期培育，一旦企业进入高速成长期，不仅续租意愿增强，扩租需求也将带动空间利用率提升，可形成“短期让利-长期增值”的良性循环。进一步说，在企业成长期和成熟期，园区甚至可探索租金入股、经营分成、资产作价入股等多元化租售模式，通过利益共生与企业进一步捆绑。

同时，在盘活与运营园区过程中，国资国企还能够通过识别高潜力企业借助科技战略投资顺势切入转型新赛道。例如，参与此次“零租金”政策的区属国企之一——广州开发区控股，就以“私募股权投资+产业控股”的形式布局新兴产业。其中，小鹏汽车创业早期租赁了开发区控股物业，后者曾先后参与了小鹏汽车的多轮融资，并战略投资其生态圈企业小鹏汇天，成功开辟新增长路径。

“零租金”即将席卷全国？

广州黄埔区“零租金”政策的创新实践，为全国城市破解产业升级与空间困局提供了极具价值的参考范式。其核心启示在于：政策不是简单的“让利输血”，而是精准撬动产业生态的“战略投资”。

基于此，前瞻认为地方政府可根据以下几点推行适配的“零租金”政策：

1.防止简单复制免租政策引发“逐底竞争”，建立差异化的政策梯度

在推行“零租金”过程中，各个地方政府要防止简单复制免租政策，避免“零租金”套上补贴竞赛的“新马甲”，演变为“免租期更长、覆盖面积更大”的逐底竞争。这不仅违反《公平竞争审查条例》合规性，也可能引发地方财政可持续性危机。可在全省一盘棋的格局下建立分层协同、动态调节的差异化免租政策体系，核心城市聚焦“研发孵化免租”，配套城市探索“规模化生产免租”，例如长三角G60科创走廊实行“上海研发-苏州中试-湖州量产”的梯度免租分工。

2.构建“政策套餐”协同效应，通过“空间+资本+服务”组合吸引企业

单纯的租金减免虽能产生短期虹吸效应，但缺乏配套政策支持容易陷入“招商-流失”的循环。广州黄埔区实施租金优惠的同时，配套了金融、投资与服务资源，形成立体化支持体系。因此，给其他地方的启示是，需构建“基础政策+专项政策+特惠政策”的三级政策体系。基础层面完善产业空间载体和升级基础设施配套；专项层面设立产业引导基金支持关键技术攻关；特惠层面针对重点企业实施“一企一策”定制化服务。

3.避免“大水漫灌”，精准聚焦当地优势潜力赛道

地方政府实施零租金政策时，应通过“产业地图+精准筛选+动态评估”机制避免资源错配。首先，基于本地产业链短板和优势绘制战略性产业图谱，对于强链补链环节给予特别倾斜。其次，建立分层分类标准，同时构建动态考核机制。最终形成“短期让利筛选潜力企业-中期服务加速技术转化-长期收益反哺生态”的闭环，实现从“政策输血”到“产业造血”的转型。

4.加强风险管控，建立“全生命周期”政策防火墙

设置“弹性退出”机制：对未达成长目标的企业，设定租金梯度回升条款；对长期停滞企业启动清退程序；防范“政策套利”：建立企业真实性核查机制，严控“皮包公司”占用资源。探索“联合惩戒”，对恶意违约企业纳入信用黑名单；设立企业动态评估分级激励：对初创期企业提供“免租+孵化服务”，对于成长期企业推行“租金换股权”，对于成熟期企业按“贡献度挂钩返租”。

5.提升园区综合运营能力，从“包租公”转向“合伙人”

地方政府要推动园区从“包租公”转向“合伙人”，实现利益共生。首先要从基础物业转向“孵化-加速-产业化”全周期支持；其次推动资产权益转化，将免租空间折算为对高潜力企业的股权，或与风投机构共建“租金转投资基金”；最后探索利益共生机制，通过重仓龙头企业构建产业共同体，通过REITs退出、优先清算权等回笼资金反哺新载体建设。

广州黄埔区“零租金”政策的突破性实践，揭示了产业园区运营正从“空间租赁”向“生态共营”的范式革命。在这一进程中，前瞻产业研究院依托27年产业规划积淀与2200+园区实操经验，能够为地方政府提供“零租金政策全链护航”解决方案，包括园区产业定位与生态布局、园区空间与功能布局、园区招商以及园区运营等全方位服务，助力园区撬动存量资产高效流转和价值倍增。